Le Risque N°1 : La Résiliation du Bail et l'Expulsion

Même si le bailleur semble tolérer la situation pendant des mois, voire des années, il conserve le droit d'agir. Le risque majeur est qu'il demande en justice la résiliation du bail à vos torts exclusifs.

Concrètement, cela signifie :

• La fin immédiate de votre contrat de location.
• Votre expulsion des lieux.
• La perte de votre fonds de commerce sans aucune indemnité.

Si votre bail contient une clause résolutoire visant le non-respect de la destination, le bailleur peut simplement la faire constater par un juge, rendant la sanction quasi-automatique. La jurisprudence confirme qu'une activité non autorisée est un manquement grave justifiant la résiliation, même sans mise en demeure préalable si le changement est irréversible (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14 sept. 2016).

Pourquoi la Tolérance du Bailleur ne Vous Protège Pas ?

Le Standard Juridique : Une Acceptation "Non Équivoque"

Pour que le changement d'activité soit validé, la simple passivité du bailleur ne suffit jamais. La justice exige une acceptation "non équivoque" de sa part. Cela signifie qu'il doit avoir posé un acte positif montrant clairement et sans le moindre doute son intention d'accepter la nouvelle activité (par exemple, un avenant au bail, même verbal s'il peut être prouvé, ou un courrier l'acceptant explicitement).

Une Jurisprudence Constante et Sévère

Les tribunaux répètent cette règle depuis des décennies :

"La simple attitude passive du bailleur, son silence, sa tolérance, ou encore la connaissance de la situation par les bailleurs précédents, ne peut caractériser l'accord du bailleur pour une modification de la destination des lieux" (Cour de cassation, 3e ch. civile, 5 juin 2002 et 3 février 2009).

Même des bailleurs habitant au-dessus du local et ayant donc une connaissance parfaite de l'activité de restauration non autorisée ne sont pas considérés comme ayant renoncé à leur droit de s'en prévaloir (Civ. 3e, 5 juin 2002, n° 00-20.348).

En clair : le silence du bailleur ne crée aucun droit pour le locataire.

Les Autres Risques Majeurs que Vous Encaissez

En plus de la résiliation, exercer une activité non autorisée vous expose à d'autres sanctions redoutables :

1. Le Refus de Renouvellement Sans Indemnité d'Éviction

À la fin du bail, le bailleur peut vous notifier un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, comme prévu à l'article L. 145-17 du Code de commerce. Le non-respect de la destination en est le parfait exemple. Vous perdez alors votre droit au renouvellement et votre droit à l'indemnité d'éviction, qui est pourtant le pilier protecteur du statut des baux commerciaux.

2. Le Déplafonnement du Loyer de Renouvellement

C'est un piège particulièrement pervers. Le bailleur peut aussi décider de "régulariser" la situation à son avantage. Au moment du renouvellement, il peut accepter la nouvelle activité que vous exercez de fait, et s'en servir comme argument pour déplafonner le loyer, c'est-à-dire l'augmenter à la valeur de marché, qui sera souvent bien plus élevée. Votre propre infraction se retourne contre vous.

Tableau Récapitulatif des Risques

Conclusion : La Seule Protection Valable est un Écrit

La tolérance du bailleur n'a aucune valeur juridique et crée un faux sentiment de sécurité. Le risque de perdre votre bail et votre fonds de commerce est permanent. La seule manière de vous protéger est d'obtenir un accord écrit, clair et explicite du propriétaire, idéalement sous la forme d'un avenant à votre bail commercial. Si le bailleur refuse, la seule voie sécurisée est d'engager une procédure de déspécialisation.