Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte d'une extrême gravité. Il est l'ultime avertissement avant la résiliation automatique du bail. Cependant, sa validité est suspendue à un formalisme drastique, défini par l'article L. 145-41 du Code de commerce et ciselé par la jurisprudence. Pour le locataire, la première ligne de défense est une analyse chirurgicale de l'acte, car la moindre erreur peut le rendre nul et sans effet.
La mise en œuvre d'une clause résolutoire "ne peut résulter que d'un acte extrajudiciaire". La Cour de cassation, dans un arrêt de principe, a rappelé avec force que le commandement doit être signifié par un commissaire de justice (anciennement huissier), excluant toute autre forme de notification (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-10.583). Une lettre recommandée, même avec accusé de réception, est donc inopérante.
L'Auteur : Le commandement doit émaner du véritable bailleur ou d'un mandataire disposant d'un pouvoir spécifique. Un commandement délivré au nom d'une société qui "n'avait pas le pouvoir de représenter [le bailleur]" est entaché d'une "nullité de fond insusceptible de régularisation" (Cass. 3e civ., 4 janv. 2006, n° 05-10.252).
Le Destinataire : L'acte doit être adressé au "preneur effectif des lieux". En cas de pluralité de locataires (co-preneurs), "chacun d'entre eux doit être mis en demeure" pour que l'acte soit efficace à l'égard de tous (CA Versailles, 14 mai 1992).
Le commandement doit impérativement, à peine de nullité, mentionner le délai laissé au locataire pour s'exécuter.
Le délai légal d'un mois : C'est le minimum imposé par l'article L. 145-41. Son rappel est impératif (Cass. 3e civ., 6 mars 1996), et la seule référence à la clause résolutoire du bail est insuffisante (Cass. 3e civ., 14 déc. 1994).
Le délai contractuel supérieur : Si le bail prévoit un délai plus long (ex: trois mois), "le commandement doit viser le délai conventionnel, et non pas le délai légal". Un commandement qui ne respecterait pas le délai contractuel serait sans effet pour acquérir la clause résolutoire.
L'acte doit "informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour lui permettre d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances". La jurisprudence sanctionne ainsi tout commandement :
Portant sur une "somme globale ne permettant pas d'apprécier le bien-fondé du commandement" (Cass. 3e civ., 10 fév. 1988).
Manquant de ventilation entre les différents postes de la dette (loyers, charges, etc.).
Un commandement est nul s'il est source de confusion pour le locataire. Tel est le cas d'un acte qui comporte "deux délais différents, l'un permettant au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire, l'autre de saisir les biens du locataire", car il ne permet pas à ce dernier "d'appréhender la mesure exacte des injonctions faites".
Même formellement parfait, un commandement peut être invalidé s'il est délivré de mauvaise foi. La jurisprudence refuse de faire produire effet à un commandement qui, "quoique répondant aux conditions légales, sont délivrés de mauvaise foi par le bailleur" (Cass. 3e civ., 27 mai 1987, n° 85-18.076).
La mauvaise foi peut être caractérisée lorsque :
Le bailleur fait délivrer l'acte à une date où il savait que le locataire était légitimement absent.
Le bailleur invoque une infraction mineure dans le but déloyal d'obtenir la résiliation (Cass. 3e civ., 20 juin 1995).
En cas de procédure collective, le destinataire du commandement change. Pour les dettes postérieures au jugement d'ouverture, il doit être délivré "au liquidateur" en cas de liquidation judiciaire, ou à "l'administrateur judiciaire" (s'il a une mission d'assistance) en cas de sauvegarde ou de redressement, et non au seul débiteur.
Il s'agit d'un acte juridique complexe dont la validité dépend de nombreux facteurs. Une analyse rigoureuse par un professionnel peut révéler une faille et vous permettre de paralyser la procédure de résiliation.