Le droit de préemption est une prérogative de puissance publique qui permet à une commune d'acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente sur son territoire. Qu'il s'agisse du Droit de Préemption Urbain (DPU) ou de celui sur les fonds de commerce, cette faculté est strictement encadrée par le Code de l'urbanisme. Pour tout vendeur, il est vital de savoir si son bien est concerné et de maîtriser une procédure rigoureuse, au cœur de laquelle se trouve la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA).
Un bien n'est pas soumis au droit de préemption par nature, mais par l'effet d'une décision administrative.
L'Existence d'un Périmètre : Les communes dotées d'un PLU ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu peuvent "instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future" (art. L. 211-1 C. urb.). Pour le droit de préemption sur les fonds et baux, la commune doit délimiter un "périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité" par une délibération motivée (art. L. 214-1 C. urb.).
La Consultation en Mairie : La seule manière de savoir avec certitude si un bien est dans un tel périmètre est de consulter le service de l'urbanisme de la mairie concernée. Les délibérations et les plans de zonage y sont publics.
La Nature de l'Opération : Le droit de préemption porte sur les "aliénations à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit" d'immeubles ou de droits sociaux y donnant vocation (art. L. 213-1 C. urb.). Certaines opérations, comme la cession de lots de copropriété à usage d'habitation sous conditions, sont toutefois expressément exclues du champ d'application par l'article L. 211-4 du Code de l'urbanisme.
Toute vente d'un bien situé dans un périmètre de préemption est subordonnée à une formalité clé : la DIA.
Le propriétaire doit, à peine de nullité de la vente, adresser une déclaration à la mairie de la commune où se trouve le bien. Cette DIA doit notamment comporter "l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée". L'action en nullité pour défaut de DIA se prescrit par cinq ans à compter de la publication de la vente.
À compter de la réception de la DIA, la commune dispose d'un délai de deux mois pour prendre sa décision. C'est une règle cardinale posée par les articles L. 213-2 et R. 213-7 du Code de l'urbanisme.
La position de la commune peut être :
Si la commune décide de préempter, sa décision doit impérativement être notifiée, par lettre recommandée avec AR, acte de commissaire de justice ou voie électronique sécurisée (art. R. 213-25 C. urb.), avant l'expiration du délai de deux mois.
Cette notification doit être adressée :
Une décision de préemption, même prise dans les temps, mais notifiée hors délai, est sans effet : la commune est alors "censée avoir renoncé à préempter".
| Étape | Action Requise | Délai | Sanction / Conséquence |
|---|---|---|---|
| 1. Vente projetée | Dépôt d'une DIA complète à la mairie. | Avant toute signature d'acte de vente définitif. | Nullité de la vente si pas de DIA (action sur 5 ans). |
| 2. Instruction | La commune examine l'offre. | 2 mois à compter de la réception de la DIA. | - |
| 3. Décision | La commune notifie sa décision (préempter ou renoncer). | Avant la fin du délai de 2 mois. | Notification hors délai = renonciation. |
| 4. Silence | Le silence de la commune vaut renonciation tacite. | Pendant 2 mois. | Le vendeur est libre de vendre à l'acquéreur initial. |
Une erreur dans la DIA, une mauvaise adresse de notification ou une méconnaissance des délais peut bloquer une vente pendant des mois, voire l'annuler. Sécurisez votre transaction en vous faisant accompagner par un professionnel.
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