L'histoire de Jean-Louis, c'est l'histoire d'une boulangerie de quartier, une institution bâtie sur vingt ans de travail, confrontée à la brutalité d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Un promoteur, agissant pour le compte de la commune, projetait de raser l'îlot pour y construire un complexe moderne. Pour Jean-Louis, c'était la perspective d'une fin d'activité. Notre rôle a été de transformer cette menace en une opportunité de renaissance, en menant le combat pour une indemnisation intégrale de son préjudice.
En droit de l'expropriation, le principe fondamental, posé par l'article L. 321-1 du Code de l'expropriation, est que "les indemnités doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain". La première étape de notre stratégie a donc été de documenter méticuleusement ce préjudice.
Nous avons démontré, pièces à l'appui, que la disparition du fonds était la conséquence inéluctable de l'opération. Il était crucial de prouver qu'il n'existait aucune possibilité de réinstallation à proximité et que "l'espace commercial exproprié ne peut être reconstitué au sein de la parcelle non expropriée", comme l'exige la jurisprudence pour justifier une indemnisation de perte totale du fonds (Cass. 3e civ., 28 janv. 2014, n° 13-10.899).
L'indemnité d'éviction en matière d'expropriation se décompose en plusieurs postes de préjudice, que nous avons tous valorisés.
L'indemnité principale : Conformément à l'article L. 145-14 du Code de commerce, celle-ci comprend "la valeur marchande du fonds de commerce déterminée selon les usages de la profession". Pour la boulangerie de Jean-Louis, nous avons fait réaliser une expertise basée sur ses excellents résultats d'exploitation, en soutenant devant le juge de l'expropriation que c'est bien la valeur vénale du fonds qui devait être retenue.
Les indemnités accessoires : Nous avons chiffré chaque poste de préjudice, notamment :
L'opération d'aménagement menaçait de faire péricliter l'activité de Jean-Louis bien avant l'expropriation effective. Nous avons donc utilisé un outil juridique puissant : l'article L. 314-6 du Code de l'urbanisme. Ce texte permet au commerçant d'exiger d'être indemnisé par l'aménageur "avant même le transfert de propriété".
Pour en bénéficier, nous avons démontré que Jean-Louis subissait déjà un "préjudice causé par la réduction progressive des facteurs locaux de commercialité". En contrepartie, Jean-Louis a dû s'engager à cesser son activité et à quitter les lieux dès le versement de l'indemnité. Cette procédure a eu pour effet de résilier le bail de plein droit, sans indemnité supplémentaire, et de sécuriser la trésorerie de notre client avant la fin de la procédure.
L'expropriant a tenté de limiter l'indemnisation en proposant un local de relogement. Nous avons pu faire échec à cette offre en démontrant son absence d'équivalence. La jurisprudence est très stricte : un local plus grand ou moins cher ne suffit pas. L'équivalence s'apprécie au regard de la commercialité.
Nous nous sommes appuyés sur une jurisprudence clé qui, pour un commerce de tabac-presse, avait jugé qu'un local éloigné de 120 mètres d'un supermarché (le point d'ancrage de la clientèle) n'était pas équivalent. Dans le cas de Jean-Louis, le local proposé était éloigné de son bassin de clientèle historique. Le juge a donc reconnu que Jean-Louis n'avait pas de "possibilité « réelle » de réinstallation à proximité immédiate dans un environnement comparable" et qu'il avait, par conséquent, droit à être indemnisé de la perte totale de son fonds.
Le juge de l'expropriation, qui "fixe souverainement les critères lui permettant d'évaluer l'indemnité", a validé notre argumentation. Il a alloué à Jean-Louis une indemnité couvrant la valeur de son fonds, ainsi que tous les frais annexes.
Conformément à la jurisprudence récente, cette indemnité a été calculée sans aucun abattement pour vétusté des anciens aménagements, car l'objectif est bien de replacer le locataire "dans la situation où il se serait trouvé si l'expropriation n'était pas intervenue" (Cass. 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-15.741).
Fort de cette indemnisation, Jean-Louis a pu acquérir un nouveau fonds de commerce et relancer son activité, pérennisant ainsi l'œuvre de sa vie.
La loi vous protège, mais la procédure est un combat d'experts. Chaque poste de préjudice doit être identifié et défendu. Assurez-vous d'être accompagné pour obtenir la juste et intégrale réparation de votre perte.
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