Droit au Maintien dans les Lieux et Indemnité d'Occupation : Vos Droits après un Refus de Renouvellement

Lorsqu'un bail commercial arrive à son terme et que le bailleur signifie un refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d'éviction, le locataire entre dans une période juridique particulière. Il n'est plus locataire au sens contractuel, mais il n'est pas pour autant un occupant sans droit ni titre. Son statut est régi par l'article L. 145-28 du Code de commerce, qui organise son droit de rester dans les lieux et la contrepartie financière de cette occupation : l'indemnité d'occupation.

Le Maintien dans les Lieux : une Faculté, Jamais une Obligation

La question la plus angoissante pour un locataire évincé est souvent : "Dois-je rester dans les locaux pour ne pas perdre mon droit à l'indemnité d'éviction ?". La réponse de la jurisprudence est d'une clarté absolue : non.

"Le droit au maintien dans les lieux n'est pas une obligation. C'est une faculté. Le locataire peut partir, sans nullement renoncer à son droit à indemnité d'éviction" (Cass. 3e civ., 13 juillet 1994). Cette règle est fondamentale. Le locataire n'est pas tenu de rester sur place jusqu'au paiement de l'indemnité. Il peut choisir de libérer les lieux, de prendre sa retraite ou de déménager, et il conservera intégralement son droit à être indemnisé. L'indemnité est calculée sur les locaux perdus, non sur des locaux éventuellement retrouvés.

L'Indemnité d'Occupation : la Contrepartie du Maintien dans les Lieux

Si le locataire choisit d'exercer son droit et de rester dans les locaux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, il n'est plus redevable d'un "loyer" mais d'une "indemnité d'occupation".

1. Nature Juridique

Il est crucial de comprendre qu'il s'agit d'une "indemnité statutaire spécifique", qui n'a rien à voir avec l'indemnité due par un occupant sans droit ni titre. L'article L. 145-28 du Code de commerce confère un "titre légal" au locataire qui se maintient dans les lieux. Elle n'est pas la réparation d'un préjudice pour le bailleur, mais la simple contrepartie financière du droit au maintien dans les lieux.

2. Montant et Calcul : la Valeur Locative

L'indemnité d'occupation "doit correspondre à la valeur locative" (Cass. 3e civ., 21 juin 1972), et non au loyer précédemment payé. Les juges ne peuvent pas la fixer à un montant différent.

Toutefois, pour déterminer cette valeur locative, les juges doivent tenir compte de la "précarité du maintien dans les lieux". Le locataire n'a plus les garanties d'un bail en cours et peut être amené à partir dès le paiement de l'indemnité. Pour cette raison, un "abattement de précarité" est souvent appliqué à la valeur locative de marché. Cet abattement n'est cependant pas automatique ; le locataire doit justifier du préjudice lié à cette précarité (Cass. 3e civ., 6 nov. 1970).

3. Durée du Paiement

L'indemnité est due à compter de la date d'effet du congé ou d'expiration du bail. Elle court jusqu'à la "libération effective des locaux" (Cass. 3e civ., 21 janv. 1998), qui n'est matérialisée que par la remise de l'intégralité des clés au bailleur ou à son mandataire (Cass. 3e civ., 13 oct. 1999).

4. Le Risque du Non-Paiement

Le paiement de l'indemnité d'occupation est une obligation essentielle. La jurisprudence est sévère : "le défaut de paiement de l'indemnité d'occupation peut justifier la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à l'indemnité d'éviction" (Cass. 3e civ., 29 juin 2005, n° 04-11.397). Le locataire qui reste dans les lieux mais ne paie pas son indemnité d'occupation risque donc de tout perdre.

Tableau Récapitulatif : Les Deux Scénarios pour le Locataire

Maintien dans les lieux ou départ : une décision stratégique.

Chaque option a des conséquences financières et juridiques. Que vous choisissiez de rester pour continuer votre activité ou de partir, vos droits à l'indemnité d'éviction doivent être préservés.