Si le défaut de paiement du loyer est la cause la plus connue de résiliation d'un bail commercial, il est loin d'être la seule. Le locataire est tenu à une série d'obligations dont la violation peut être sanctionnée par la perte de son bail. Que ce soit par le jeu d'une clause résolutoire ou par une action en résiliation judiciaire, le bailleur dispose de plusieurs fondements pour mettre fin au contrat. Les juges du fond apprécient alors souverainement la gravité du manquement pour prononcer ou non la résiliation.
Ces fautes touchent à la substance même de la chose louée.
Le Non-Respect de la Destination : Le locataire doit user de la chose louée conformément à sa destination contractuelle (art. 1728 C. civ.). L'exercice d'une activité non autorisée, comme une activité de restauration dans un local autorisé pour un bar-dancing, est une déspécialisation de fait qui constitue un manquement grave justifiant la résiliation (Cass. 3e civ., 23 mars 2010, n° 09-13.441).
Les Travaux Non Autorisés : La réalisation de travaux modifiant la structure ou l'agencement des lieux sans l'accord du bailleur est une cause fréquente de résiliation. Il suffit que le manquement soit prouvé, peu importe l'absence de préjudice pour le bailleur (Cass. 3e civ., 26 sept. 2001).
Le Défaut d'Entretien : Une négligence grave dans l'entretien des locaux, si elle est prouvée, peut constituer une faute justifiant la résiliation, surtout si une clause du bail mettait spécifiquement cet entretien à la charge du locataire (Cass. 3e civ., 29 janv. 2002).
L'usage des lieux par le locataire ne doit pas causer de troubles.
La Sous-location ou la Cession Interdite : Une "sous-location interdite" (CA Paris, 1er déc. 2000) ou une cession irrégulière sont des manquements contractuels graves qui peuvent fonder une action en résiliation.
Le Non-Respect du Règlement de Copropriété : Le locataire doit se conformer au règlement de l'immeuble. Des nuisances sonores et olfactives ou des allers-retours incessants violant le règlement de copropriété peuvent justifier la résiliation (Cass. 3e civ., 19 nov. 2015, n° 14-18.752).
Les Troubles de Voisinage : Au-delà du règlement de copropriété, le locataire est tenu à un usage paisible des lieux. Tout "manquement du preneur à ses obligations contractuelles est susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail, s'il est suffisamment grave", ce qui inclut les troubles anormaux de voisinage.
Le Défaut d'Assurance : C'est un motif de résiliation majeur. L'absence de justification d'une assurance valide, après une mise en demeure, est une faute grave.
Le Défaut d'Exploitation : Ce motif est plus subtil. La résiliation pour ce motif n'est possible que si "une stipulation expresse du bail ne fait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués" (Cass. 3e civ., 16 oct. 2012, n° 11-25.234). En l'absence d'une telle clause, le locataire n'est pas tenu à une exploitation continue.
Le Comportement Fautif envers le Bailleur : Des "propos injurieux réitérés adressés au bailleur par le locataire" ont été reconnus par la jurisprudence comme un motif grave et légitime justifiant la résiliation du bail.
La Mise en Location-Gérance Interdite : Si le bail l'interdit, le fait pour le locataire de se substituer un tiers par une location-gérance est un motif de résiliation (CA Paris, 4 avr. 2001).
Sauf pour la clause résolutoire qui a ses propres règles, l'action en résiliation judiciaire est soumise à l'appréciation des juges.
Pas de Mise en Demeure Obligatoire : Nul besoin d'une mise en demeure préalable, sauf si le contrat l'impose (CA Paris, 31 janv. 2001).
Pas de Préjudice à Prouver : Le bailleur doit juste prouver le manquement contractuel, sans avoir à démontrer un préjudice spécifique (Cass. 3e civ., 4 mai 1994).
Appréciation de la Gravité : Les juges du fond disposent d'un "pouvoir souverain d'appréciation de cette gravité". Ils peuvent refuser la résiliation si le manquement est jugé mineur.
| Catégorie de Manquement | Exemples Concrets | Fondement Principal |
|---|---|---|
| Atteinte à la Chose Louée | Travaux non autorisés, changement de destination, défaut d'entretien. | Art. 1728 & 1729 C. civ. |
| Rapports avec les Tiers | Sous-location interdite, violation du règlement de copropriété. | Clauses du bail / Jurisprudence |
| Obligations d'Exploitation | Défaut d'assurance, défaut d'exploitation (si clause). | Clauses du bail / Jurisprudence |
| Comportement | Propos injurieux, violences. | Jurisprudence |
Ne sous-estimez aucune obligation de votre contrat. Un manquement, même s'il ne concerne pas le loyer, peut être utilisé par le bailleur pour tenter de mettre fin à votre bail.