Le Mécanisme de la Clause d'Accession

Lorsqu'un locataire est autorisé à apporter des modifications, le bail prévoit généralement que ces adjonctions "deviendront la propriété du bailleur, soit dès leur édification, soit en fin de bail et, le plus souvent, sans indemnité".

Le Scénario le plus Courant : l'Accession sans Indemnité

La pratique majoritaire est de stipuler que le bailleur deviendra propriétaire des améliorations "sans avoir à payer d'indemnité". Dans ce cas, le locataire, qui a pourtant financé les travaux, ne peut prétendre à aucune compensation financière à son départ. Une clause type peut ainsi prévoir : "Les travaux de transformation ou d'amélioration [...] ne donneront pas lieu de la part de ce dernier à une quelconque indemnisation au profit du locataire".

L'Alternative : l'Accession avec Indemnité Prévue au Contrat

Plus rarement, la clause peut prévoir une indemnisation. Le contrat doit alors en fixer les modalités. Il peut s'agir d'une indemnité égale au coût des travaux diminué de l'amortissement, ou à la plus-value apportée à l'immeuble. La clause d'accession, n'étant pas d'ordre public, peut être librement aménagée par les parties, comme le confirme la doctrine : "Les règles d'accession énoncées aux articles 546 et 551 du Code civil ne sont pas d'ordre public et peuvent être écartées par une convention préalable".

Le Moment de l'Accession : une Subtilité de Rédaction Cruciale

La clause doit être précise sur la date à laquelle le bailleur devient propriétaire.

• Accession en "fin de bail" : Le transfert de propriété a lieu à l'échéance du terme contractuel du bail.
• Accession en "fin de jouissance" : De plus en plus de baux stipulent un report de l'accession "à la fin de la jouissance du locataire", c'est-à-dire au jour de son départ effectif des lieux, ce qui peut être bien postérieur à la fin du bail en cas de maintien dans les lieux.

Cette distinction est fondamentale, notamment en cas de sinistre. La jurisprudence a ainsi jugé que si l'accession est prévue en fin de bail, "les embellissements détruits par un incendie avaient seulement vocation à devenir la propriété du bailleur en fin de bail". Par conséquent, le bailleur ne peut réclamer une indemnisation pour des biens qui n'existaient plus au jour de la résiliation et qui, au jour du sinistre, appartenaient encore au locataire (Cass. 3e civ., 20 avr. 2005, n° 04-12.872).

Que se Passe-t-il en l'Absence de Clause d'Accession ?

Si le bail est silencieux sur le sort des travaux, ce ne sont plus les règles du contrat qui s'appliquent, mais celles du Code civil. "Si cette clause ne figure pas au contrat, les juges du fond doivent faire application des règles du Code civil relatives à l'accession (C. civ. art. 551 s.)".

Dans ce cas, le bailleur devient propriétaire des constructions en fin de bail (Cass. 1e civ., 23 oct. 1990), mais il doit, en application de l'article 555 du Code civil, indemniser le locataire évincé. Le bailleur a alors le choix entre deux modes de calcul pour l'indemnité :

• Soit une somme égale à la plus-value apportée à l'immeuble.
• Soit le coût des matériaux et de la main-d'œuvre, estimé à la date du remboursement et en tenant compte de l'état des constructions.