Cette clause vous donne une grande liberté : vous pouvez exercer presque n'importe quelle activité commerciale. Cependant, la mention "sauf nuisances" est cruciale. Elle exclut les activités qui pourraient déranger le voisinage par le bruit, les odeurs ou d'autres troubles.
Attention : Pour être valide, cette clause doit être rédigée avec une grande précision. Une simple mention générale du type "sauf commerces bruyants" est souvent jugée trop vague par les tribunaux et peut être source de conflits.
C'est l'inverse : votre bail vous autorise à exercer une seule activité, décrite de manière très précise. Par exemple : "la vente de chaussures pour femmes, à l'exclusion de toute autre activité". Toute modification, même mineure (comme ajouter la vente de sacs à main), est interdite sans passer par une procédure juridique appelée "déspécialisation".
| Critère | Destination "Tous Commerces" | Destination Très Restrictive |
|---|---|---|
| Flexibilité | ✅ Élevée : Idéale pour s'adapter aux évolutions du marché. | ❌ Nulle : Vous êtes "verrouillé" dans votre activité. |
| Changement d'activité | Simple, si la nouvelle activité ne crée pas de nuisances. | Obligation de lancer une procédure de déspécialisation. |
| Valeur du loyer | Généralement plus élevé (environ +10%). | Généralement plus faible. |
| Sécurité Juridique | Dépend de la qualité de la rédaction de la clause. | Forte, mais la rigidité est totale. |
| Valorisation du fonds | Potentiel de plus-value à la revente du bail. | Risque de dévalorisation si l'activité n'est plus rentable. |
Une clause "tous commerces sauf nuisances" qui manque de précision est un risque. Si vous souhaitez changer d'activité et que le bailleur s'y oppose, un juge pourrait considérer votre demande irrecevable car la clause de base est trop floue. Il est essentiel de bien définir les activités autorisées et celles explicitement interdites pour éviter tout litige.
Si votre bail a une destination restrictive, vous ne pouvez pas changer d'activité sur un coup de tête. Vous devez engager une procédure de déspécialisation. Cela implique de prouver que le changement est justifié par la conjoncture économique et que la nouvelle activité est compatible avec l'immeuble. C'est une démarche longue, incertaine et qui nécessite l'accord du bailleur ou, à défaut, une décision de justice.
Une clause mal négociée aujourd'hui peut devenir un frein majeur demain. Ne laissez pas un doute s'installer.
Le choix dépend de votre stratégie.
Optez pour une destination "tous commerces" si vous privilégiez la flexibilité à long terme et que vous êtes prêt à payer un loyer légèrement supérieur. C'est un pari sur l'avenir et l'adaptabilité de votre entreprise.
Optez pour une destination restrictive si vous avez une activité très spécialisée, un budget de loyer plus serré et que vous n'envisagez pas de changer de concept à court ou moyen terme.
Dans les deux cas, la précision de la rédaction est votre meilleure protection. Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut vous aider à négocier et rédiger la clause qui protégera au mieux vos intérêts.
Ne signez rien sans être certain(e) de vos droits. Parlons-en.