Votre Premier Réflexe : Contrôler la Forme, un Point de Droit Essentiel

Avant même d'analyser le fond (le montant demandé), vous devez vérifier si la demande du bailleur respecte les deux conditions de forme imposées par l'article R. 145-20 du Code de commerce. Le non-respect de l'une d'elles rend la demande nulle.

1. Le Formalisme de l'Envoi

La demande doit impérativement être faite par :

• Acte extrajudiciaire (c'est-à-dire un acte signifié par un huissier de justice), OU
• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR).

Une demande formulée par lettre simple, par email ou verbalement n'a aucune valeur juridique et peut être ignorée.

2. La Mention Obligatoire du Montant

C'est le point le plus important et le plus souvent source d'erreurs. La demande doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé. Une formule vague comme "Je vous informe de mon intention de réviser le loyer à la valeur locative" est juridiquement nulle. La Cour de cassation l'a jugé de longue date : la seule manifestation de la volonté de réviser est insuffisante (Cass. 3e civ., 12 oct. 1976).

Si l'une de ces deux conditions n'est pas remplie, la demande est nulle et sans effet. Vous n'avez rien à faire, si ce n'est conserver la preuve de cette demande invalide.

Le Délai pour Agir en Justice : La Prescription Biennale

Si la demande du bailleur est régulière sur la forme mais que vous contestez le montant, vous entrez dans une phase de négociation ou de contentieux. Il est alors crucial de connaître le délai de prescription.

Toute action en justice visant à fixer le prix du loyer révisé est soumise à une prescription de deux ans, conformément à l'article L. 145-60 du Code de commerce.

Le point de départ de ce délai de deux ans est une question essentielle. La Cour de cassation a clairement tranché : la prescription commence à courir "du jour où est expédiée la lettre contenant la demande en révision" (Cass. 3e civ., 13 fév. 2002, n° 00-17.667).

Si vous laissez passer ce délai de deux ans sans saisir le juge, vous perdez votre droit de contester le montant et la demande du bailleur pourrait s'imposer.

La Procédure de Contestation en Pratique

Répondre par Écrit : Même si vous avez vérifié la nullité de la demande, il est prudent de répondre au bailleur (par LRAR) pour notifier votre refus en expliquant les motifs (non-respect du formalisme, montant abusif, etc.). Cela constitue une preuve de votre diligence.

Tenter la Conciliation (Facultatif) : L'article L. 145-35 du Code de commerce prévoit que les litiges sur la révision peuvent être soumis à la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux. C'est une étape gratuite qui peut permettre de trouver un accord sans aller au tribunal.

Saisir le Juge (Obligatoire en cas de désaccord persistant) : Si aucun accord n'est trouvé, la partie la plus diligente (souvent le locataire qui conteste) doit saisir le Président du Tribunal judiciaire (le "juge des loyers commerciaux") avant l'expiration du délai de deux ans.

Synthèse des Points de Contrôle pour le Locataire