Cas n°1 : La Modification Notable des Éléments de la Valeur Locative

C'est le motif de déplafonnement le plus fréquent et le plus débattu. La loi vise ici une modification substantielle d'un des quatre éléments listés à l'article L. 145-33 du Code de commerce. La charge de prouver que cette modification est "notable" et qu'elle est intervenue au cours du bail expiré incombe toujours au bailleur (Cass. 3e civ., 1er mars 2000, n° 98-18.787).

a) La modification des facteurs locaux de commercialité

Il s'agit d'un changement dans l'environnement du commerce qui a une incidence favorable sur l'activité exercée. La jurisprudence est venue préciser ce que cela recouvre :

• Amélioration des transports : Création d'une station de métro, d'un arrêt de bus, ou de parkings publics à proximité.
• Évolution de l'urbanisme : Piétonnisation d'une rue, rénovation complète d'un quartier, augmentation significative de la population ou de la construction.
• Changement du tissu commercial : Arrivée d'enseignes "locomotives" (grandes marques) qui augmentent le flux de clients dans la zone.

L'impact doit être apprécié objectivement pour la branche d'activité, peu importe que le locataire en place ait personnellement su en profiter (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).

b) La modification des caractéristiques du local

Cela concerne une modification physique du bien loué, par exemple :

• Une augmentation de la surface par l'adjonction de locaux annexes (à condition qu'ils soient loués par le même bailleur - Cass. 3e civ., 4 fév. 1998).
• Des travaux importants ayant amélioré la configuration, le volume ou l'agencement du local.

c) La modification de la destination des lieux

Si, en cours de bail, le locataire a obtenu l'autorisation (par avenant ou décision de justice) de changer ou d'étendre son activité, cela constitue un motif de déplafonnement. Fait notable, la jurisprudence considère que la modification de la destination peut justifier un déplafonnement même si elle n'a pas eu d'incidence favorable sur l'activité (Cass. 3e civ., 18 janv. 2012, n° 11-10.072).

Cas n°2 : La Durée du Bail

Le plafonnement est conçu pour un bail standard de 9 ans. Si la durée est plus longue, la protection saute.

• Bail d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans : Si le bail initial a été conclu pour 10, 11, ou 12 ans, le loyer sera déplafonné de droit à son premier renouvellement (Cass. 3e civ., 7 juin 1989).
• Tacite prolongation au-delà de 12 ans : Si un bail de 9 ans s'est poursuivi par tacite prolongation (sans être renouvelé formellement) et que sa durée totale dépasse 12 ans, le loyer sera également déplafonné lors de son renouvellement tardif (Cass. 3e civ., 18 mars 1998).

Cas n°3 : Le Jeu de la Clause d'Indexation (Clause d'Échelle Mobile)

Si le bail contient une clause d'indexation annuelle et que, par le jeu de cette clause, le loyer a augmenté (ou baissé) de plus de 25% par rapport au loyer initial, le bailleur (ou le locataire) peut demander la révision du loyer à la valeur locative. Si cette situation se constate à la fin du bail, elle constitue un motif de déplafonnement pour le renouvellement (art. L. 145-39 C. com.).

Cas n°4 : Le Déplafonnement "Pour Motif Particulier"

Ce cas est plus rare. Il vise la situation où le loyer du bail qui s'achève avait été fixé, à l'origine, à un montant manifestement sous-évalué, souvent pour des raisons personnelles (par exemple, un loyer d'ami consenti à un membre de la famille). Les tribunaux peuvent alors considérer qu'il y a lieu de revenir à la valeur de marché au renouvellement.

Le "Lissage" : Une Protection Essentielle Même en Cas de Déplafonnement

Point crucial : même si le bailleur obtient le déplafonnement, l'augmentation du loyer est désormais étalée dans le temps. L'article L. 145-34 du Code de commerce précise que "l'augmentation du loyer [...] ne peut être supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente".

Le déplafonnement ne provoque donc plus une hausse brutale et immédiate, mais une augmentation progressive lissée sur plusieurs années.