Le Principe Fondamental : Une Notification d'Intention, pas une Demande d'Autorisation

Le mécanisme de l'article L. 145-47 du Code de commerce est subtil et crucial. Le locataire ne sollicite pas l'accord du bailleur ; il lui notifie son "intention" d'adjoindre une activité. C'est donc bien une procédure d'information, qui a pour effet de faire courir un délai de réponse pour le bailleur.

Le texte précise que cette notification "vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois [...] s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités". Le locataire prend l'initiative, et le silence du bailleur vaudra acceptation.

La Procédure Détaillée, Étape par Étape

Pour que cette procédure soit efficace, un formalisme strict doit être respecté.

Étape 1 : La Notification Formelle du Locataire

Le locataire doit impérativement notifier son projet au bailleur par :

• Acte extrajudiciaire (c'est-à-dire un acte d'huissier de justice), ou
• Lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer précisément "les activités dont l'exercice est envisagé", comme l'impose l'article L. 145-47, alinéa 2 du Code de commerce.

Étape 2 : Le Délai de Contestation de Deux Mois pour le Bailleur

À compter de la réception de cette notification, le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour contester. Passé ce délai, il est déchu de son droit de s'opposer, et le locataire peut légalement démarrer sa nouvelle activité. La Cour de cassation l'a confirmé sans ambiguïté : en l'absence de contestation dans le délai, l'extension d'activité est acquise de plein droit (Cass. 3e civ., 1er mars 1995, n° 93-16.062).

Étape 3 : La Réponse (ou l'Absence de Réponse) du Bailleur

En cas d'opposition : Le bailleur doit manifester son refus de manière non équivoque. La forme de cette opposition est libre (lettre simple, LRAR, etc.), comme l'a jugé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 fév. 2017, n° 15-28.759). Fait important : le bailleur n'est pas tenu de motiver son opposition dans son courrier. Sa seule contestation suffit à enclencher un litige potentiel (Cass. 3e civ., 27 sept. 2006, n° 05-17.202). Si le bailleur s'oppose, le locataire devra alors saisir le tribunal judiciaire pour faire trancher la question.

En cas de silence : L'absence de réponse dans le délai de deux mois vaut acceptation tacite. Le locataire est libre d'exercer la nouvelle activité.

Les Risques et Points de Vigilance Essentiels

Le Risque pour le Locataire : Agir sans Respecter la Procédure

Un locataire qui démarrerait une nouvelle activité sans avoir notifié son intention au bailleur ou avant l'issue de la procédure s'expose à des sanctions sévères. Il commet une infraction au bail qui peut justifier :

• La résiliation judiciaire du bail à ses torts.
• Le jeu d'une clause résolutoire si le bail en contient une.
• Un refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motif grave et légitime (Cass. 3e civ., 20 déc. 2000, n° 99-15.004).

Les Motifs de Contestation Limités pour le Bailleur

Le bailleur ne peut contester la demande que sur un seul terrain : le caractère non "connexe ou complémentaire" de l'activité. Il ne peut pas, par exemple, invoquer une clause de non-concurrence présente dans le bail ou consentie à un autre locataire pour faire échec à la demande (Cass. 3e civ., 15 fév. 2012, n° 11-17.213).

Tableau Récapitulatif de la Procédure