Le Principe : L'Autorisation du Bailleur, une Exigence Contractuelle et Légale

Sauf à ce qu'il s'agisse de menues réparations ou d'adaptations mineures, le principe est celui de l'autorisation préalable du bailleur. Les baux commerciaux renforcent quasi systématiquement cette règle par des clauses très claires, stipulant par exemple l'interdiction pour le locataire de faire, "sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucun percement de mur ou de cloison et aucun changement de distribution".

L'accord du bailleur, pour être valable, doit être "non équivoque". La jurisprudence est constante sur le fait qu'"une simple tolérance de ce dernier ou une attitude passive de sa part ne suffit pas à établir son consentement". Pour que l'accord soit reconnu, il faut des "actes positifs du bailleur manifestant de manière non ambiguë sa volonté d'autoriser la modification", car en droit, le silence ne vaut pas acceptation, à moins de circonstances très particulières comme le prévoit l'article 1120 du Code civil.

La Distinction Cruciale : Aménagement ou Transformation ?

La jurisprudence a progressivement dessiné la frontière entre ces deux notions.

1. La "Transformation" : une Modification Substantielle

La transformation est une modification qui affecte la structure ou la substance du bien. La Cour de cassation a jugé que "dès lors que toute transformation substantielle porte atteinte à la substance de la chose, peu importe que celle-ci améliore le bien, en augmente la valeur ou soit imposée par des règles de sécurité : l'autorisation du bailleur est toujours nécessaire" (Cass. 3e civ., 26 sept. 2001, n° 00-10.759).

Sont notamment considérés comme des transformations soumises à autorisation :

• Le changement de la destination des lieux, comme le fait de transformer un local commercial en local d'habitation, ce qui justifie la mise en œuvre de la clause résolutoire.
• La suppression de murs porteurs pour mettre en communication des locaux, qui modifie les caractéristiques du bien (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-14.800).
• La suppression d'une cloison lorsque celle-ci a pour effet d'augmenter la surface de vente du local, ce qui constitue une violation grave du bail (Cass. 3e civ., 19 déc. 2000, n° 1788 F-D).

Ces travaux ne sont pas de simples aménagements mais bien de "profondes transformations de la structure, voire de démolitions nécessairement soumises à l'autorisation du bailleur".

2. Les "Aménagements" et l'Exception des Travaux d'Adaptation

Les aménagements concernent des modifications plus légères (peinture, revêtements, cloisons amovibles). Toutefois, une nuance importante existe. La jurisprudence peut se montrer plus souple lorsque les travaux, même importants, sont indispensables à l'exploitation prévue au bail. Dans une affaire où il s'agissait de la transformation de locaux d'habitation en salon de coiffure, conformément à la destination contractuelle, les juges ont estimé que le locataire ne pouvait être sanctionné, ces travaux relevant "de l'essence même de l'obligation de délivrance du bailleur".

Les Sanctions des Travaux Non Autorisés : ce que Risque le Locataire

Un locataire qui outrepasse ses droits s'expose à des sanctions lourdes :

• L'acquisition de la Clause Résolutoire : Si le bail le prévoit, le manquement peut entraîner la résiliation de plein droit du contrat après un commandement resté infructueux.
• La Résiliation Judiciaire : Même sans clause, "tout manquement du preneur à ses obligations contractuelles est susceptible de justifier la résiliation judiciaire du bail, s'il est suffisamment grave". Cette sanction est très fréquemment prononcée par les tribunaux en cas de travaux non autorisés (Cass. 3e civ., 27 mai 1998, n° 96-16.948).
• Le Refus de Renouvellement sans Indemnité d'Éviction : À l'échéance du bail, le bailleur peut s'appuyer sur cette faute pour refuser le renouvellement sans avoir à payer d'indemnité d'éviction, le manquement constituant un motif grave et légitime.