Marc nous a présenté son bail, renouvelé en 2022, qui contenait une clause stipulant que le locataire devait supporter "toutes les réparations d'entretien nécessaires". Le bailleur s'appuyait sur cette phrase pour justifier sa facture. Notre premier travail a été de confronter cette clause à l'interprétation stricte des tribunaux.
En droit des baux commerciaux, les clauses transférant la charge des travaux doivent être d'une précision absolue. Une clause générale est systématiquement jugée insuffisante pour inclure les réparations liées à la vétusté. La Cour de cassation a statué de manière constante que, pour déroger au principe de l'article 1755 du Code civil (qui laisse la vétusté à la charge du bailleur), la clause doit le viser "expressément".
La jurisprudence est abondante sur ce point :
La clause du bail de Marc était donc, dès cette première analyse, juridiquement inefficace pour lui imputer des travaux de cette nature et de cette ampleur.
Le bail de Marc ayant été renouvelé en 2022, il tombait sans aucune contestation possible sous l'empire de la loi Pinel et de son décret d'application du 3 novembre 2014. Ce point est capital, car il rend le débat sur l'interprétation de la clause presque secondaire.
L'article R. 145-35 du Code de commerce, qui est d'ordre public, liste les charges que le bailleur ne peut plus imputer au locataire. Y figurent en tête :
La facture de 48 000 € visait la "réfection complète de la toiture" et un "ravalement de façade". Or, la réfection de "couvertures entières" est explicitement visée par l'article 606 du Code civil. De plus, la Cour de cassation a donné une définition générale des grosses réparations comme étant celles qui "intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale" (Cass. 3e civ. 13-7-2005, n° 04-13.764).
La demande du bailleur n'était donc pas simplement contestable, elle était manifestement illégale au regard des dispositions d'ordre public en vigueur.
Votre bail a-t-il été signé ou renouvelé après novembre 2014 ?
Vous bénéficiez de protections légales puissantes. Une simple vérification peut vous faire économiser des sommes considérables.
➡️ Faites analyser votre bail commercial au regard de la loi PinelPour démontrer l'exhaustivité de notre analyse, nous avons ajouté un argument subsidiaire, valable même pour des baux plus anciens. Mettre à la charge du locataire l'intégralité des travaux, y compris les plus lourds, revient à priver l'obligation essentielle du bailleur (délivrer et entretenir un bien apte à son usage) de sa substance. Une telle clause est réputée non écrite sur le fondement de l'article 1170 du Code civil.
De plus, si le bail peut être qualifié de contrat d'adhésion (non négocié), une clause qui crée un "déséquilibre significatif" entre les droits et obligations des parties est également réputée non écrite, en application de l'article 1171 du Code civil. C'est un levier moderne et puissant contre les clauses abusives.
Forts de cet arsenal juridique (clause imprécise, violation d'une disposition d'ordre public, caractère potentiellement abusif), nous avons notifié un refus de paiement argumenté au bailleur. Confronté à des références légales et jurisprudentielles précises et incontestables, il a été contraint d'annuler purement et simplement sa facture. Marc a ainsi réalisé une économie de 48 000 €, correspondant à des charges qui ne lui incombaient pas légalement.
L'histoire de Marc illustre parfaitement qu'en matière de bail commercial, la lettre du contrat ne suffit pas. Seule une connaissance approfondie de la loi, de la jurisprudence et de leur interaction permet de rétablir un juste équilibre.
Ne subissez pas la pression. La loi a peut-être déjà tranché en votre faveur. Contactez-nous pour une analyse juridique précise de votre situation avant d'engager le moindre paiement.
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