Le Point de Départ : La Protection Fondamentale du Statut des Baux Commerciaux

Avant toute chose, nous avons rappelé à Claude le socle de sa protection. Le droit français a été conçu "dans le souci d'assurer la stabilité du fonds de commerce, de permettre au locataire de garder sa clientèle et de l'inciter à procéder aux investissements nécessaires".

Ce souci se matérialise par un droit fondamental : à l'expiration du bail, le locataire "a le droit d'obtenir le renouvellement de son bail". Le bailleur peut certes refuser, mais ce refus a un coût : il doit, sauf à justifier d'un motif légitime (une faute grave du locataire), "payer une indemnité d'éviction" au locataire pour le préjudice causé.

La Stratégie : Anticiper et Négocier les Clauses du Bail

La protection légale est puissante, mais elle peut être affaiblie par un bail mal négocié. Notre stratégie s'est donc concentrée sur la sécurisation contractuelle.

1. Maîtriser la Clause d'Accession

Le principal danger résidait dans la clause d'accession. Une clause standard peut prévoir que "les aménagements réalisés par le locataire deviendront, en fin de bail, la propriété du bailleur sans indemnité". Accepter une telle clause en l'état aurait anéanti une partie de l'investissement de Claude.

Notre intervention a donc consisté à négocier cette clause en profondeur. Nous avons veillé à :

• Fixer avec précision la date de l'accession : nous avons stipulé que l'accession n'interviendrait qu'au moment du départ effectif de Claude, et non à la simple fin du bail.
• Lier le sort des travaux à l'indemnité d'éviction : nous avons fait ajouter une mention précisant que, nonobstant l'accession, la valeur des travaux et aménagements non amortis devrait être prise en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement.

2. Définir le Périmètre de l'Indemnité d'Éviction

La loi, à travers l'article L. 145-14 du Code de commerce, définit le principe de la réparation intégrale. L'indemnité doit être "égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement".

Pour Claude, cela signifie que l'indemnité doit couvrir non seulement la perte de sa clientèle, mais aussi la perte sèche de ses investissements. Nous avons rappelé au bailleur, lors de la négociation, que la loi précise que cette indemnité comprend :

• "La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession" : cette valeur est directement augmentée par la qualité des installations et des aménagements.
• "Augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur".

Le droit au renouvellement, comme le dit la doctrine, "se traduit donc soit par le renouvellement du bail, soit par l'indemnisation du locataire évincé si l'éviction n'est pas justifiée". Notre travail a été de nous assurer que cette indemnisation soit la plus complète possible.

Le Résultat : un Investissement Juridiquement Sécurisé

Grâce à cette double approche, l'investissement de Claude est sécurisé.

• En cas de renouvellement, il continue de jouir de ses installations.
• En cas de refus de renouvellement non justifié, il est certain de percevoir une indemnité d'éviction qui reflètera la valeur réelle de son fonds de commerce, investissements inclus.

Nous avons également insisté sur le fait qu'en cas de désaccord sur le montant, il est "fréquent, en pratique, d'avoir recours à une expertise pour déterminer cette indemnité", une procédure qui garantit une évaluation objective du préjudice. Claude est également protégé par le fait qu'il ne peut être contraint de quitter les lieux tant que l'indemnité ne lui a pas été versée.