Le Conflit : Un Tramway comme Prétexte au Déplafonnement

Julien reçoit de son bailleur un congé avec offre de renouvellement, mais à un prix très largement supérieur à la simple indexation. La justification ? L'arrivée d'une station de tramway à 500 mètres de sa boutique constitue une "modification notable des facteurs locaux de commercialité", l'un des motifs de déplafonnement prévus à l'article L. 145-34 du Code de commerce.

La position du bailleur semble solide : l'amélioration des transports est un des éléments caractéristiques des facteurs locaux de commercialité listés à l'article R. 145-6 du même code.

Notre Stratégie de Défense : Déconstruire l'Argument du Bailleur

Notre défense ne visait pas à nier l'existence du tramway, mais à démontrer qu'il ne remplissait pas les conditions strictes posées par la jurisprudence pour justifier un déplafonnement.

Axe 1 : La Modification Doit Avoir une "Incidence Favorable" sur le Commerce Exercé

Le point fondamental, martelé par la Cour de cassation, est que la modification doit bénéficier concrètement à l'activité du locataire. Il ne suffit pas de constater un changement ; il faut prouver qu'il a généré un avantage commercial. La jurisprudence est claire : "le déplafonnement du loyer du bail renouvelé est conditionné à l'établissement par le bailleur d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité [...] ayant eu une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le locataire" (CA Paris, 4 nov. 2021).

La question n'était donc plus "Y a-t-il un tramway ?", mais "Le tramway a-t-il amené plus de clients chez Julien l'opticien ?".

Axe 2 : Apprécier l'Impact au Regard de la Nature Spécifique de l'Activité

Un tramway peut être bénéfique pour un snack ou une boutique de souvenirs, qui profitent d'une clientèle de passage. Mais pour un opticien ? L'argument est beaucoup plus faible. La clientèle d'un opticien est une clientèle de destination, basée sur la prescription médicale, la réputation, la confiance et la fidélité, et non sur l'achat d'impulsion.

Nous avons mobilisé une jurisprudence précise pour appuyer ce point :

• Les juges ont déjà rejeté un déplafonnement pour une station de métro jugée trop éloignée (961 mètres) pour avoir une incidence sur un pressing (CA Paris, 20 sept. 2017).
• De même, le prolongement d'une ligne de tramway a été jugé sans effet notable sur un commerce de poissonnerie (CA Versailles, 4 juill. 2017).
• L'augmentation de la fréquentation d'une station de métro à 400m d'un supermarché a été jugée inopérante, car la clientèle de ce type de commerce n'emprunte généralement pas le métro pour faire ses courses (CA Paris, 5 janv. 2011).

Nous avons transposé ce raisonnement à Julien : sa clientèle locale et fidélisée n'utilisait pas le tramway pour se rendre à ses rendez-vous.

Axe 3 : La Charge de la Preuve Pèse Exclusivement sur le Bailleur

C'est un principe essentiel en la matière : ce n'est pas au locataire de prouver que le tramway n'a eu aucun effet. C'est au bailleur, qui demande le déplafonnement, de prouver l'existence d'une modification notable ET son incidence favorable. La jurisprudence est constante sur ce point : "Il appartient au bailleur qui invoque le déplafonnement de prouver les modifications alléguées" (Cass. 3e civ., 1er mars 2000, n° 98-18.787).

Le bailleur de Julien n'a pu produire que des articles de presse sur l'inauguration du tramway, sans aucun élément chiffré (comptage de flux, études d'impact commercial...) prouvant un lien direct avec l'activité d'opticien. De notre côté, nous avons produit les statistiques de vente de Julien, montrant une croissance stable, sans pic particulier après la mise en service du tramway.

Le Résultat : Le Plafonnement Maintenu, le Loyer Sécurisé

Face à une argumentation fondée sur une jurisprudence précise et l'absence de preuves factuelles de la part du bailleur, le juge a écarté la demande de déplafonnement. Il a été jugé que si la création de la ligne de tramway était un fait, son incidence favorable sur le commerce spécifique de Julien n'était absolument pas démontrée.

Le loyer du bail renouvelé de Julien a donc été fixé en application du mécanisme de plafonnement, c'est-à-dire en fonction de la seule variation de l'indice ILC. Il a ainsi été protégé d'une augmentation de loyer qui aurait pu être de 50%, 80% ou plus, et qui aurait gravement mis en péril la rentabilité de sa boutique.