Sophie exploitait depuis plusieurs années un restaurant apprécié, spécialisé en "restauration traditionnelle". C'est exactement ce que mentionnait la clause de destination de son bail. Mais le marché de la restauration a été bouleversé. Pour survivre et se développer, Sophie devait s'adapter : proposer de la vente à emporter et une offre de restauration plus rapide pour le midi.
Le problème ? Son bailleur. Invoquant la clause stricte du bail, il lui a opposé un refus catégorique. Pas de négociation, pas d'avenant. Pour lui, "restauration traditionnelle" signifiait ni plus, ni moins. Sophie était prise au piège : respecter son bail et voir son chiffre d'affaires décliner, ou enfreindre le bail et risquer la résiliation et l'expulsion. La loi est en effet très claire : le non-respect de la destination est une faute grave (art. 1728 du Code civil).
Lorsque Sophie a poussé la porte de notre cabinet, elle était désemparée. La première chose que nous lui avons expliquée est un principe fondamental du droit des baux commerciaux : la rigidité d'une clause n'emporte pas tous les droits. Le législateur a prévu des portes de sortie pour permettre aux commerçants de s'adapter. Ces portes s'appellent la déspécialisation.
Face à un bailleur inflexible, la loi offre au locataire la possibilité d'imposer un changement. Nous avons donc mis en place la stratégie la plus adaptée, la plus rapide et la plus sûre pour Sophie.
L'activité de "restauration rapide" et de "vente à emporter" que Sophie voulait ajouter était, de toute évidence, connexe et complémentaire à son activité principale de restauration. Il ne s'agissait pas de transformer son restaurant en magasin de chaussures. La loi, à travers l'article L. 145-47 du Code de commerce, a créé une procédure allégée précisément pour ce type de situation.
Sur notre conseil, Sophie n'a plus cherché à discuter. Elle a fait envoyer au bailleur une notification par acte d'huissier, comme l'exige la procédure. Cet acte informait le bailleur de son intention d'adjoindre les activités de restauration rapide et de vente à emporter.
Ce n'était pas une demande d'autorisation, mais une notification. La nuance est capitale. À partir de cette notification, le bailleur disposait d'un délai de deux mois pour contester le caractère "connexe et complémentaire" de l'activité devant un tribunal. C'est la seule raison de refus valable dans ce cadre.
Vous vous reconnaissez dans la situation de Sophie ?
Un bailleur refuse de vous entendre ? La loi a peut-être déjà prévu la solution.
➡️ Discutons de votre situationLe bailleur, probablement certain de son bon droit et mal conseillé, a laissé passer le délai de deux mois sans réagir et sans saisir la justice.
En droit des baux commerciaux, cette inaction a eu une conséquence radicale. L'article L. 145-47 du Code de commerce est formel : à défaut d'opposition motivée dans les deux mois, le bailleur est "réputé avoir acquiescé" à la demande.
La déspécialisation était acquise de plein droit. Sophie était légalement autorisée à lancer ses nouvelles activités, sans l'accord de son bailleur et sans avoir eu besoin d'aller devant un juge. Elle a pu adapter son commerce, regagner des parts de marché et pérenniser son entreprise.
L'histoire de Sophie est riche d'enseignements pour tout commerçant :
Le bail commercial est un écosystème complexe. Y naviguer seul peut être périlleux, mais avec un guide expert, les obstacles se transforment en opportunités.
Comme pour Sophie, une solution juridique existe probablement. Analysons ensemble votre bail et votre projet.
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