L'Indemnité Principale : le Cœur de la Réparation

L'indemnité principale vise à compenser la perte de l'élément essentiel du fonds de commerce : l'emplacement. Sa nature dépend de la capacité du fonds à être transféré sans perdre sa clientèle.

1. L'Indemnité de Remplacement (Fonds non transférable)

Si la clientèle est attachée à l'emplacement (bar, tabac, restaurant de quartier...), l'éviction entraîne la perte pure et simple du fonds de commerce. L'indemnité principale correspond alors à la valeur marchande du fonds, qui est estimée selon les usages de la profession.

Les experts et les tribunaux retiennent généralement deux méthodes :

• Un pourcentage du chiffre d'affaires des trois derniers exercices.
• Un multiple de la rentabilité (Excédent Brut d'Exploitation retraité).

Comme le précise la doctrine, "en cas d'activité non transférable, l'indemnité légale est fixée à la valeur la plus élevée entre le droit au bail et le fonds de commerce".

2. L'Indemnité de Déplacement (Fonds transférable)

Si la clientèle est attachée à la personne de l'exploitant (ex: un artisan renommé, une activité de niche), le fonds peut être "transférable". Dans ce cas, le préjudice principal n'est pas la perte du fonds, mais la perte du local. L'indemnité principale correspond alors à la valeur du droit au bail.

Cette valeur est appréciée souverainement par les juges et se mesure traditionnellement par la différence capitalisée entre la valeur locative de marché d'un local équivalent et le loyer que le locataire aurait payé si son bail avait été renouvelé (souvent plafonné).

Les Indemnités Accessoires : la Réparation des Préjudices Connexes

En plus de l'indemnité principale, le locataire a droit à la réparation de tous les frais et pertes découlant directement de l'éviction. L'article L. 145-14 en liste certains, et la jurisprudence a complété cette liste.

• Frais de Déménagement : Coûts de transport du matériel, du stock, etc.
• Frais de Remploi : Ce sont les frais liés à l'acquisition d'un nouveau fonds ou d'un nouveau droit au bail (droits de mutation, honoraires d'agence, frais d'avocat...). L'indemnité de remploi a pour but de compenser "les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur".
• Trouble Commercial : C'est l'indemnisation de la "désorganisation de l'activité" : perte de chiffre d'affaires pendant la période de transition, perte de chance, etc.
• Frais de Réinstallation : Coûts des travaux d'aménagement du nouveau local, frais administratifs pour les autorisations, etc.
• Indemnités de Licenciement : Si l'éviction et la réinstallation entraînent la rupture de contrats de travail, les indemnités dues aux salariés sont à la charge du bailleur.
• Frais Divers : Peuvent s'y ajouter l'indemnité pour perte de stock, la compensation d'un double loyer pendant une période, etc.

Il appartient en principe au bailleur de prouver que le locataire ne se réinstallera pas pour tenter d'échapper au paiement de ces indemnités accessoires.

Tableau Synthétique de la Composition de l'Indemnité d'Éviction