Julien exploite depuis 15 ans une boutique d'optique dans le centre-ville de Montpellier. Son bail arrive à échéance et son bailleur lui annonce une "bonne nouvelle" : l'arrivée prochaine d'une ligne de tramway va "valoriser considérablement" son local. La contrepartie ? Une hausse de loyer de 2 800 € à 7 800 € par mois, soit une augmentation de 180%.
La menace : Cette hausse représentait 60 000 € supplémentaires par an, soit plus que le bénéfice annuel de Julien.
Le bailleur s'appuyait sur l'article L. 145-34 du Code de commerce qui permet le déplafonnement en cas de "modification des facteurs locaux de commercialité". Son raisonnement semblait imparable :
L'expertise du bailleur : Un expert immobilier avait évalué le nouveau loyer à 7 800 € en se basant uniquement sur l'arrivée du tramway.
La jurisprudence est claire : il ne suffit pas de prouver l'existence d'un changement, il faut démontrer son impact réel sur la valeur locative.
Cass. 3e civ., 15 février 2023 : "L'ouverture d'une infrastructure de transport ne suffit pas à elle seule à justifier un déplafonnement."
Notre contre-expertise a révélé plusieurs éléments :
Points clés de notre argumentation :
Le tribunal a rejeté intégralement la demande de déplafonnement du bailleur, considérant que :
Loyer demandé par le bailleur
Loyer fixé par le tribunal
Économie annuelle réalisée
Ne vous laissez pas impressionner par des arguments en apparence imparables. Chaque situation mérite une analyse approfondie.
Une contre-expertise bien menée peut révéler des éléments que l'expertise adverse a volontairement ignorés.
L'impact d'un changement d'environnement dépend étroitement de la nature de l'activité exercée.
Comme Julien, vous pouvez contrer ces arguments. Notre expertise fait la différence.
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