La "propriété commerciale" n'est donc pas un droit de propriété sur l'immeuble, mais un droit au renouvellement du bail. Concrètement, cela signifie qu'à l'expiration du contrat, le locataire qui remplit les conditions légales a le droit d'exiger la poursuite de son bail pour une nouvelle durée de neuf ans.
Ce droit est si fondamental que l'article L. 145-15 du Code de commerce le qualifie d'ordre public : sont "nuls et de nul effet, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec au droit au renouvellement". Toute tentative de le contourner par contrat est donc vouée à l'échec.
La valeur exceptionnelle de ce droit repose sur quatre piliers qui assurent la viabilité économique du locataire.
C'est la raison d'être historique du statut. Le droit au renouvellement a été conçu "dans le souci d'assurer la stabilité du fonds de commerce, de permettre au locataire de garder sa clientèle et de l'inciter à procéder aux investissements nécessaires". Sans cette garantie de pouvoir rester dans les lieux, il serait impossible pour un commerçant de construire une clientèle fidèle et d'investir sereinement dans son outil de travail.
Le droit au renouvellement n'est pas un droit absolu au maintien dans les lieux. Le bailleur peut toujours refuser de renouveler, mais ce refus a un prix très élevé : le paiement d'une indemnité d'éviction.
Cette indemnité est la "clef de voûte du statut". Elle doit être "égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement" (art. L. 145-14 C. com.) et comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation. Son montant, souvent très dissuasif, est ce qui rend le droit au renouvellement si effectif et puissant. C'est en cela que l'on parle de "propriété commerciale" : le bailleur qui veut récupérer son bien doit "racheter" le droit de son locataire.
Le droit au renouvellement n'est pas qu'une simple protection ; il est devenu un "instrument de protection du droit au bail envisagé en lui-même comme une valeur patrimoniale indépendante de la valeur de la clientèle". Ce "droit au bail" est un actif incorporel du fonds de commerce. Il a une valeur, il peut être vendu avec le fonds, il peut être apporté en société. C'est un élément de richesse pour le commerçant.
La force de ce droit a été consacrée au plus haut niveau. La Cour de cassation, suivie en cela par la doctrine, a jugé que le droit au renouvellement du locataire commercial avait la qualité de "bien" et devait être protégé à ce titre par l'article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention Européenne des Droits de l'Homme (Cass. 3e civ., 18 mai 2005, n° 04-11.349). Cette reconnaissance lui confère une solidité juridique et une protection contre d'éventuelles atteintes législatives disproportionnées.
C'est votre droit le plus fondamental qui est discuté. Ne le négociez pas sans être pleinement conscient de sa valeur et de sa force juridique.
| Aspect | Définition Juridique | Conséquence Pratique |
|---|---|---|
| Droit Fondamental | Droit au renouvellement du bail (art. L. 145-8 et s.) | Stabilité et pérennité de l'exploitation. |
| Contrepartie | Indemnité d'éviction en cas de refus (art. L. 145-14) | Dissuasion pour le bailleur de refuser le renouvellement. |
| Valeur | Actif incorporel, élément du fonds de commerce. | Le "droit au bail" peut être cédé et valorisé. |
| Protection | Droit d'ordre public (art. L. 145-15) et "bien" au sens de la CEDH. | Impossibilité d'y renoncer par contrat, protection supérieure. |
La défendre, c'est défendre la valeur même de votre entreprise. Toute négociation ou tout litige autour du renouvellement de votre bail doit être abordé avec la plus grande rigueur.