C'est l'acte par lequel le bailleur met formellement fin au bail en cours, tout en proposant sa reconduction pour une nouvelle durée, souvent avec un nouveau loyer.
Le congé doit être donné "au moins six mois à l'avance" de la date d'expiration du bail. L'article L. 145-9 du Code de commerce précise qu'en cas de tacite prolongation, ce congé doit être donné "pour le dernier jour du trimestre civil".
C'est un point non négociable. La jurisprudence, de manière constante, a affirmé que "le recours à l'acte d'huissier est impératif à l'exclusion de toute autre modalité même prévue au bail" (Cass. 3e civ., 4 mars 1992). Une lettre recommandée, même avec accusé de réception, est sans effet.
Le congé doit émaner de tous les propriétaires. S'il est délivré par un seul des coïndivisaires, il est entaché d'une nullité de fond (art. 117 CPC).
C'est l'acte par lequel le locataire exprime sa volonté d'obtenir le renouvellement de son bail.
L'article L. 145-10 du Code de commerce encadre strictement le moment de la demande. Elle doit être faite "soit dans les six mois précédant l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation". Il est crucial de noter que ce délai de six mois est un délai maximal avant le terme, non un préavis minimal. Une demande faite plus de six mois avant l'échéance est irrégulière.
Bien que l'article L. 145-10 mentionne la LRAR, la jurisprudence a vidé cette option de sa portée. Elle considère qu'une demande de renouvellement "ne peut donc pas être valablement effectuée par lettre recommandée" (Cass. 3e civ., 11 fév. 1987, n° 85-16.162) et que la nullité qui en résulte "ne peut être couverte que par un accord ultérieur des parties". L'acte extrajudiciaire (d'huissier) est donc la seule voie sécurisée.
Une fois la demande régulièrement notifiée, le bailleur a trois mois pour répondre. Son silence passé ce délai vaut acceptation du principe du renouvellement du bail précédent, comme le dispose l'article L. 145-10.
C'est une particularité essentielle du statut. Si aucune des parties ne se manifeste par un congé ou une demande de renouvellement, le bail ne s'arrête pas. L'article L. 145-9, al. 2 du Code de commerce prévoit qu'"à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat". Le bail devient alors à durée indéterminée, jusqu'à ce que l'une des parties y mette fin par un congé délivré pour le dernier jour du trimestre civil, en respectant un préavis de 6 mois.
| Critère | Congé avec Offre de Renouvellement | Demande de Renouvellement |
|---|---|---|
| Initiateur | Bailleur | Locataire |
| Délai | Au moins 6 mois avant l'échéance | Dans les 6 mois avant l'échéance |
| Forme Obligatoire | Acte d'huissier impératif | Acte d'huissier (seule voie sûre) |
| Effet Juridique | Met fin au bail en cours et propose un nouveau bail | Oblige le bailleur à répondre sous 3 mois (silence = accord) |
| Fondement Légal | Art. L. 145-9 C. com. | Art. L. 145-10 C. com. |
Ne le traitez pas comme une simple formalité. La validité de votre futur bail dépend du respect scrupuleux de cette procédure. Assurez-vous d'être accompagné.