Les Grosses Réparations de l'Article 606 : La Charge du Bailleur

La Définition : Ce qui Touche à la Structure de l'Immeuble

L'article 606 du Code civil dresse une liste qui peut paraître ancienne : il vise les réparations "des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières...".

Pour la rendre plus concrète, la jurisprudence a établi une définition moderne et claire. Les grosses réparations sont celles qui "intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale" (Cour de cassation, 3e ch. civile, 13 juillet 2005). Il s'agit donc des travaux lourds, essentiels à la pérennité du bâtiment.

Exemples Concrets de Grosses Réparations

• Toiture : La réfection complète de la couverture (remplacement de toutes les tuiles ou ardoises) est une grosse réparation.
• Charpente : Le remplacement ou la réparation de la structure qui soutient le toit.
• Murs porteurs : Tout travail sur les murs qui assurent la solidité de l'édifice.
• Ravalement structurel : Un ravalement de façade destiné à refaire l'étanchéité du bâtiment est considéré comme une grosse réparation (Cass. 3e civ. 12-04-1995).

Les Réparations d'Entretien de l'Article 605 : L'Obligation du Locataire

La Définition : Maintenir le Bien en Bon État d'Usage

L'article 605 du Code civil définit les réparations d'entretien par opposition : ce sont "toutes les autres réparations". La jurisprudence a précisé qu'il s'agit des travaux "utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble" (Cass. 3e civ. 13 juillet 2005). Ce sont les travaux courants qui résultent de l'usage normal des lieux.

Exemples Concrets de Réparations d'Entretien

• Peintures et revêtements : Le rafraîchissement des peintures intérieures, le changement d'une moquette usée.
• Petites réparations sur la toiture : Le remplacement de quelques tuiles ou ardoises cassées.
• Équipements courants : Les réparations de plomberie (changer un robinet), d'électricité (changer une prise), la réparation d'une serrure ou le remplacement d'une vitre cassée.

Tableau Récapitulatif : Qui Paie Quoi ?

Attention au cas particulier du ravalement de façade

Le ravalement est le parfait exemple de la nuance juridique.

• S'il a un but esthétique, pour "remettre les façades en état de propreté", il est considéré comme une réparation d'entretien à la charge du locataire (sauf clause contraire dans le bail) (Cass. 1e civ. 21-03-1961).
• S'il est nécessaire pour traiter des fissures et assurer l'étanchéité, il touche à la structure et devient une grosse réparation à la charge du bailleur (Cass. 3e civ. 12-04-1995).

Conclusion : Anticiper pour Mieux Régner

La distinction entre l'article 605 et 606 est la clé de voûte de la répartition des charges de travaux. Cependant, les baux commerciaux modernes contiennent souvent des clauses spécifiques qui peuvent modifier cette répartition légale (dans une certaine mesure). Il est donc crucial de faire analyser votre bail en amont et de ne jamais accepter de payer pour des travaux lourds sans avoir validé qu'ils vous incombent réellement.