Le Principe Fondamental : un Plafond par Dérogation à la Valeur Locative

La règle de base en matière de fixation de loyer commercial est la valeur locative (définie à l'article L. 145-33 C. com.). Toutefois, pour la révision triennale, le plafonnement est la règle et la valeur locative l'exception.

L'article L. 145-38 du Code de commerce dispose que "la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation" de l'indice applicable.

La jurisprudence a clarifié l'interaction entre loyer en cours, valeur locative et plafond :

• Si la valeur locative est inférieure au loyer actuel, le loyer ne peut pas baisser en dessous du loyer en cours (c'est l'effet "plancher" - Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, n° 06-12.888).
• Si la valeur locative se situe entre le loyer actuel et le loyer plafond, le nouveau loyer est fixé à la valeur locative (Cass. 3e civ., 6 fév. 2008, n° 06-21.983).
• Si la valeur locative est supérieure au loyer plafond, le nouveau loyer ne peut pas dépasser ce plafond.

Les Indices de Référence : ILC et ILAT

Depuis la loi Pinel de 2014, l'ancien Indice du Coût de la Construction (ICC) n'est plus l'indice de référence par défaut. Deux indices publiés par l'INSEE sont désormais utilisés.

1. L'Indice des Loyers Commerciaux (ILC)

C'est l'indice de référence pour la majorité des baux : ceux portant sur des activités commerciales ou artisanales.

2. L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT)

Cet indice est réservé aux activités qui ne sont ni commerciales ni artisanales. Il concerne principalement :

• Les bureaux.
• Les professions libérales.
• Les activités d'entrepôts et plateformes logistiques.

Le choix du bon indice est impératif et dépend de la nature de l'activité exercée dans les locaux loués.

Comment Calculer le Loyer Plafonné ?

Le calcul est une règle de trois simple mais qui doit utiliser les bons indices.

La formule est la suivante :

Nouveau loyer plafonné = Loyer actuel x (Indice du trimestre de la demande / Indice du trimestre de la dernière fixation)

• Indice du trimestre de la demande : Il s'agit de l'indice (ILC ou ILAT) publié pour le trimestre au cours duquel la demande de révision est notifiée.
• Indice du trimestre de la dernière fixation : C'est l'indice du trimestre où le loyer a été fixé pour la dernière fois, que ce soit à l'amiable ou par décision de justice.

Exemple concret :

• Loyer fixé le 1er juillet 2022 : 30 000 € (Indice ILC du 2e trimestre 2022 : 123.65)
• Demande de révision notifiée le 10 juillet 2025 (Indice ILC du 2e trimestre 2025 à paraître, supposons 139.80).
• Calcul : 30 000 € x (139.80 / 123.65) = 33 914,27 €.

Le loyer révisé ne pourra pas dépasser 33 914,27 €, même si la valeur locative est de 40 000 €.

L'Exception Majeure : Quand le Plafonnement Saute-t-il ?

Le seul cas où ce mécanisme de protection est écarté est défini à l'alinéa 3 de l'article L. 145-38 du Code de commerce. Le déplafonnement est possible si le bailleur prouve une "modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative".

Il faut donc deux conditions cumulatives :

1. Une modification matérielle dans l'environnement du commerce (ex: création d'une rue piétonne, arrivée d'une station de métro, construction d'un centre commercial à proximité...).
2. Un impact direct de cette modification sur la valeur locative du bien, avec une hausse d'au moins 10%.

Si ces conditions sont réunies, le loyer est alors fixé à la valeur locative réelle, sans plus aucune limite de plafond.

Point de Procédure Essentiel : La Demande de Révision

La demande de révision, qu'elle émane du bailleur ou du locataire, doit obligatoirement être faite par acte extrajudiciaire (huissier) ou par lettre recommandée avec AR.

Surtout, l'article R. 145-20 du Code de commerce impose, à peine de nullité, que la demande précise le montant du loyer demandé ou offert. Une demande qui ne mentionne pas de chiffre est nulle et ne fait pas courir les délais.