Deux Mécanismes, Deux Philosophies

Il est essentiel de distinguer ces deux modes de variation du loyer.

1. La Révision Triennale Légale (Art. L. 145-38 C. com.)

• Source : La loi. Ses dispositions sont d'ordre public et ne peuvent être écartées (art. L. 145-15 C. com.).
• Périodicité : Stricte. La demande ne peut intervenir qu'après 3 ans révolus depuis la dernière fixation du loyer.
• Déclenchement : Nécessite une demande formelle (LRAR ou acte d'huissier).
• Objectif : Vise à ajuster le loyer à la valeur locative, mais son résultat est plafonné à la variation de l'indice légal (ILC ou ILAT).

2. La Révision Contractuelle par Clause d'Indexation (ou "d'Échelle Mobile")

• Source : Le contrat. C'est une clause négociée par les parties.
• Périodicité : Libre. La pratique la plus répandue est une indexation annuelle.
• Déclenchement : Automatique, à la date et selon les modalités prévues au bail.
• Objectif : Entraîne la fixation automatique du loyer au niveau résultant de la stricte application de l'indice contractuel.

Comme le résume la doctrine, "La révision triennale légale ne doit pas être confondue avec l'indexation conventionnelle [...]. Indépendamment de leur origine [...], deux différences essentielles séparent ces modes de variation du loyer."

La Coexistence des Deux Mécanismes : un Principe Établi

La présence d'une clause d'échelle mobile dans le bail n'exclut pas le jeu possible de la révision triennale légale. La jurisprudence est constante sur ce point.

La Cour de cassation "reconnaît à l'article L. 145-38 du code de commerce une portée absolument générale et admet qu'il peut toujours être invoqué dès que les conditions légales sont réunies, et sans que la présence, dans le bail, d'une clause d'indexation constitue une modalité de révision exclusive".

Ce principe a été consacré par un arrêt de principe : "La stipulation d'une clause d'échelle mobile ne fait pas obstacle à la révision triennale prévue par l'article L 145-38 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 16-12-1998, n° 96-22.490)".

Il en résulte une "application cumulative des deux procédés d'évolution, sans que, bien entendu, les évolutions s'additionnent : plus qu'un cumul, il vaudrait mieux parler d'alternance possible des mécanismes". Les parties peuvent donc choisir d'actionner l'un ou l'autre levier selon leur intérêt.

Le Pont entre les Deux Mécanismes : la Révision pour Variation de plus d'un Quart (Art. L. 145-39)

La loi a prévu un cas où le résultat de l'indexation contractuelle peut lui-même déclencher une révision légale. L'article L. 145-39 du Code de commerce dispose que si, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart (25%) par rapport au prix précédemment fixé, l'une des parties peut demander la révision du loyer pour le fixer à la valeur locative.

Cette action spécifique permet de corriger les dérapages importants que pourrait engendrer une clause d'indexation sur le long terme.

Tableau Récapitulatif : Révision Légale vs. Contractuelle