La règle posée par l'article L. 145-10 est sans équivoque : "À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans le délai de trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent". Ce silence emporte donc des conséquences juridiques majeures.
L'acceptation tacite du bailleur n'est pas absolue et connaît deux limites fondamentales.
Le silence du bailleur ne signifie pas qu'il accepte la reconduction du loyer à l'identique. La jurisprudence est constante sur ce point : "La présomption d'acceptation ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Le bailleur conserve le droit de demander la fixation d'un nouveau loyer" (Cass. 3e civ., 4 mai 2011, n° 10-15.473). Cette demande de fixation d'un nouveau prix pourra intervenir ultérieurement, conformément à l'article L. 145-11 du Code de commerce.
C'est la nuance la plus importante. Tant que le nouveau loyer n'est pas définitivement fixé (à l'amiable ou par le juge), l'acceptation du renouvellement reste provisoire. Le bailleur conserve son "droit d'option". Cela signifie qu'il peut encore changer d'avis et refuser le renouvellement, à la condition de payer au locataire une indemnité d'éviction.
La Cour de cassation l'a jugé très clairement : "l'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement en raison de son silence ne présente qu'un caractère provisoire et ne fait pas obstacle, passé le délai de trois mois, à l'exercice de son droit d'option qui lui permet de refuser le renouvellement du bail en offrant le paiement d'une indemnité d'éviction" (Cass. 3e civ., 16 sept. 2015, n° 14-20.461).
Il peut également invoquer un motif grave et légitime, mais uniquement s'il est apparu après l'acceptation du renouvellement, ou s'il en a eu connaissance après.
Vous êtes en position de force sur le principe du renouvellement, mais la question du loyer reste ouverte. Ne restez pas dans l'incertitude.
| Scénario | Conséquence Juridique | Ce que le Bailleur Peut Encore Faire | Ce que le Bailleur ne Peut Plus Faire |
|---|---|---|---|
| Silence > 3 mois après demande de renouvellement |
Acceptation tacite du principe du renouvellement. Formation d'un nouveau bail. Purge des manquements antérieurs. |
Demander la fixation d'un nouveau loyer. Refuser le renouvellement contre indemnité d'éviction. Invoquer un nouveau motif grave et légitime (postérieur). |
Invoquer des manquements antérieurs au renouvellement pour justifier un refus. |
Si vous êtes dans cette situation, votre droit au renouvellement est acquis, mais la discussion sur le prix du nouveau bail reste entière. C'est une nouvelle phase qui s'ouvre, pour laquelle il est essentiel d'être bien conseillé.