Le statut des baux commerciaux est clair : "le bail commercial ne cesse que par l'effet d'un congé ou d'une demande en renouvellement" (art. L. 145-9, al. 1). En l'absence de ces actes, le contrat "se prolonge tacitement au-delà du terme fixé".
Il est crucial de comprendre qu'il ne s'agit pas d'une "tacite reconduction" qui créerait un nouveau bail. La doctrine et la jurisprudence sont unanimes : c'est l'ancien contrat qui se "poursuit" pour une durée indéterminée (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-18.067). Comme l'a précisé la Cour de cassation dans un arrêt de principe, "à défaut de congé le bail fait par écrit se poursuit au-delà du terme fixé par le contrat sans qu'il y ait formation d'un nouveau bail" (Cass. 3e civ., 19 fév. 1975).
Une fois entré dans cette phase, le bail à durée indéterminée peut être rompu à tout moment par l'une des parties, via un congé délivré "au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil".
La passivité à l'échéance du bail est une stratégie risquée qui expose le locataire à plusieurs dangers majeurs.
C'est le danger le plus grave. Si un bail de neuf ans se poursuit par tacite prolongation jusqu'à dépasser une durée totale de douze ans, le loyer du bail qui sera finalement renouvelé sera déplafonné de plein droit. Le mécanisme protecteur du plafonnement saute, et le bailleur pourra exiger un loyer fixé à la valeur locative de marché, souvent bien plus élevée.
La jurisprudence est sans appel sur ce point : "la règle du plafonnement ne s'applique pas [...] lorsque le bail expiré, bien que conclu pour une durée de neuf ans, s'est poursuivi par l'effet d'une tacite prolongation pendant une période supérieure à douze ans" (Cass. 3e civ., 18 mars 1998, n° 96-18.598).
Comment l'éviter ? Le locataire a un moyen simple de faire échec à ce déplafonnement : il lui suffit de formuler une demande de renouvellement en bonne et due forme "avant l'expiration de la durée de douze ans".
Le bail à durée indéterminée offre moins de sécurité. Alors que le bail initial garantit une jouissance stable pour des périodes de trois ans, la tacite prolongation permet au bailleur de donner congé à tout moment, avec un préavis de six mois, pour le dernier jour d'un trimestre civil. La visibilité à long terme du locataire est donc considérablement réduite.
Sauf clause contraire très explicite, la jurisprudence considère que la prolongation tacite du bail "entraîne extinction du cautionnement" (Cass. 1e civ., 5 nov. 2009, n° 08-15.433). Le bailleur, se retrouvant sans garantie, pourrait être incité à mettre fin au bail plus rapidement ou à exiger de nouvelles sûretés lors du renouvellement.
Il est urgent d'agir. Vous êtes à quelques mois de perdre le bénéfice du plafonnement du loyer.
| Situation | Mécanisme Juridique | Dangers pour le Locataire | Solution pour le Locataire |
|---|---|---|---|
| Passivité à l'échéance des 9 ans | Tacite prolongation (Art. L. 145-9) | Perte de stabilité (congé à tout moment), extinction du cautionnement. | Anticiper et demander le renouvellement. |
| Le bail dépasse 12 ans | Déplafonnement automatique du loyer | Hausse potentiellement massive du loyer au renouvellement. | Demander le renouvellement AVANT la fin de la 12ème année. |
Ne laissez pas votre bail commercial entrer dans cette zone d'incertitude. La maîtrise du calendrier et l'initiative de la demande de renouvellement sont les seuls garants de la protection de vos droits et de la stabilité de votre loyer.